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農地・生産緑地の評価

農地の評価

農地は、基本的には農地法等により宅地への転用が制限されているため、所有者の使用については自由度の低い土地となります。また、エリアによっても評価方法が異なります。

農地の種類と評価方法

  1. 純農地:倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  2. 中間農地:倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
  3. 市街地農地:宅地比準方式(農地が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費)又は倍率方式
    ※宅地造成費とは、農地を宅地へと転用するのにかかる費用(土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費など)のことを言います。都道府県ごとに費用の基準が定められています。
  4. 市街地周辺農地:市街地農地×80/100

貸し付けられている農地の評価

耕作権

  1. 純農地・間農地の耕作権:農地の価額×耕作権割合(50%)
  2. 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権:農地の価額×耕作権割合
    ※耕作権が設定されていない場合の農地の価額に対するその農地に係る耕作権の価額の割合

耕作権の目的となっている農地貸している側の評価

(相続税評価額)-(1.2.の算出による価額)

永小作権の目的となっている農地

(農地の自用地としての価額)-(永小作権の価額)

区分地上権の目的となっている農地

(農地の自用地としての価額)-(区分地上権の価)

生産緑地の評価

生産緑地とは市街化区域内にある土地や山林のことで、生産緑地法で定められた土地制度の一つです。

買取りの申出が行われていた生産緑地・買取りの申立てが出来る生産緑地

「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×95%

課税時期において市町村に対し、買取り申立てができない生産緑地の評価

(その土地が生産緑地でないものとして評価した価格)×(1-控除割合)

山林の種類と評価方法

  1. 純山林:固定資産評価額×倍率
  2. 中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林):固定資産評価額×倍率
  3. 市街地山林(宅地のうちに介在する山林):宅地比準方式 又は 倍率方式
    • 宅地比準方式(その山林が宅地である場合の価額)-宅地造成費
      ※宅地造成費:その農地を宅地へと転用する場合に必要であると認められる金額
    • 倍率方式(市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合)
      固定資産税評価額×倍率

広大な市街地山林

市街地山林が宅地かつ地積の要件を満たす場合には、「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて評価

保安林の評価

森林法より、立木の伐採及び土地の利用法ついての制限のある土地は、保安林としての評価対象  

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